إشترك في الشروق
الملكية العقارية والإعفاء من رخصة الوالي
تاريخ النشر : 11:53 - 2018/09/29
يمكن حصر مختلف حالات الإعفاء من رخصة الوالي انطلاقا من أمر 04 جوان 1957 وصولا إلى حالات الإعفاء التي أقرتها النصوص القانونية الخاصة وقد اقترن حصر الحالات بضبط شروط الإعفاء وأيضا بطرح الإشكاليات القانونية والعملية التي تثيرها. وتمّ تصنيف هذه الحالات :
- حسب العماليات العقارية : الوفاة، وعود البيع و الرهون
- حسب الأشخاص المعنيين بالإعفاء: وهي الذوات المعنوية الخاضعة للقانون العام.
- الليبيون و الجزائريون والمغاربة وهؤلاء معفون من رخصة الوالي لكن بشروط معيّنة.
- الفرنسيون و الإيطاليون.
و نتناول بخصوص الصنفين الأخيرين الإشكاليات التي يطرحها تطبيق المناشير المتعلقة بها أهمّها : جنسيّة المشتري إذ تمّ التعرّض إلى صورة تفويت الشخص الفرنسي أو الإيطالي لشخص من ذوي الجنسيّة الأجنيبة. و قد تمّ تأكيد الموقف المطروح و المتمثّل في ضرورة المطالبة برخصة الوالي. أمّا بالنسبة لجنسيّة البائع فقد تعترضنا ضرورة وفاة شخص فرنسي أو إيطالي و أحاط بإرثه أشخاص أجانب من ذوي جنسيات مختلفة. ونؤكّد هنا على ضرورة الإسراع بتطبيق المنشورين و إخضاع التصرفات الصادرة عن الورثة للرخصة.
أمّا بالنسبة لتاريخ اكتساب الملكيّة في صورة الانجرار بوجه الإرث فإنّه تمّ حسم المسألة على إعتبار أنّ التاريخ الواجب هو تاريخ التملّك من قبل المورّث.
أمّا بالنسبة للخلف الخاص فيمكن التساؤل حول تاريخ الاكتساب للملكيّة هل هو تاريخ الترسيم أم التاريخ الثابة للعقد . وقد أعتبر هذا الأخير هو المعيار الذي يجب إعتماده إستنادا لمقتضيات الفصل 450 من مجلّة الالتزامات و العقود.
و نتطرق إلى الإشكالية التي يطرحها تطبيق المنشور الصادر بشأنه المنشور عدد 44 لسنة 2005 عارضين شروط تطبيق الإعفاء التي أقرّها القانون ثمّ الإشكاليات التي تطرحها و التي نحصرها في:
- التحقيق في الصبغة الصناعية للعقّار و نؤكد هنا إلى ضرورة اعتماد بيانات الرسم العقاري.
- التحقيق في شرط إنجاز مشروع اقتصادي على أساس التساؤل حول تحديد المؤيدات التي ستطالب بها الإدارة لإثبات هذا الشرط كالتحقيق في التقسيمات المهيّأة و قد تمّ التركيز على العقارات التي على ملك الخوّاص
- كيفيّة التفريق بين الأراضي الغير مبنيّة والمحلات داخل المناطق الصناعية.
- مآل عقود الاقتناء أو التسويغ التي تجمع بين طرفين أجنبيين.
و تبعا لذلك فإنّ الإعفاء من رخصة الوالي لا يشمل العقارات الفلاحية.
إنّ هذه المعايير صعبة التطبيق بالنظر إلى بيانات الرسوم العقاريّة التي بقيت غير محيّنة وغير مواكبة لحركية العقارات.
تتولى الإدارة التحقيق في تلك النقاط كشروط أساسية للإقرار بإعفاء العمليّة من رخصة الوالي و بالتالي فهي تعتبر عناصر مؤثّرة على قرار الإدارة بخصوص الملف المعروض عليها على أن يبقى إثباتها عبئا محمولا على مودع الملف و معالجتها حالة بحالة.
* بقلم: ليلى بن خليفة - كاهية مدير بادارة الملكية العقارية بالمنستير
يمكن حصر مختلف حالات الإعفاء من رخصة الوالي انطلاقا من أمر 04 جوان 1957 وصولا إلى حالات الإعفاء التي أقرتها النصوص القانونية الخاصة وقد اقترن حصر الحالات بضبط شروط الإعفاء وأيضا بطرح الإشكاليات القانونية والعملية التي تثيرها. وتمّ تصنيف هذه الحالات :
- حسب العماليات العقارية : الوفاة، وعود البيع و الرهون
- حسب الأشخاص المعنيين بالإعفاء: وهي الذوات المعنوية الخاضعة للقانون العام.
- الليبيون و الجزائريون والمغاربة وهؤلاء معفون من رخصة الوالي لكن بشروط معيّنة.
- الفرنسيون و الإيطاليون.
و نتناول بخصوص الصنفين الأخيرين الإشكاليات التي يطرحها تطبيق المناشير المتعلقة بها أهمّها : جنسيّة المشتري إذ تمّ التعرّض إلى صورة تفويت الشخص الفرنسي أو الإيطالي لشخص من ذوي الجنسيّة الأجنيبة. و قد تمّ تأكيد الموقف المطروح و المتمثّل في ضرورة المطالبة برخصة الوالي. أمّا بالنسبة لجنسيّة البائع فقد تعترضنا ضرورة وفاة شخص فرنسي أو إيطالي و أحاط بإرثه أشخاص أجانب من ذوي جنسيات مختلفة. ونؤكّد هنا على ضرورة الإسراع بتطبيق المنشورين و إخضاع التصرفات الصادرة عن الورثة للرخصة.
أمّا بالنسبة لتاريخ اكتساب الملكيّة في صورة الانجرار بوجه الإرث فإنّه تمّ حسم المسألة على إعتبار أنّ التاريخ الواجب هو تاريخ التملّك من قبل المورّث.
أمّا بالنسبة للخلف الخاص فيمكن التساؤل حول تاريخ الاكتساب للملكيّة هل هو تاريخ الترسيم أم التاريخ الثابة للعقد . وقد أعتبر هذا الأخير هو المعيار الذي يجب إعتماده إستنادا لمقتضيات الفصل 450 من مجلّة الالتزامات و العقود.
و نتطرق إلى الإشكالية التي يطرحها تطبيق المنشور الصادر بشأنه المنشور عدد 44 لسنة 2005 عارضين شروط تطبيق الإعفاء التي أقرّها القانون ثمّ الإشكاليات التي تطرحها و التي نحصرها في:
- التحقيق في الصبغة الصناعية للعقّار و نؤكد هنا إلى ضرورة اعتماد بيانات الرسم العقاري.
- التحقيق في شرط إنجاز مشروع اقتصادي على أساس التساؤل حول تحديد المؤيدات التي ستطالب بها الإدارة لإثبات هذا الشرط كالتحقيق في التقسيمات المهيّأة و قد تمّ التركيز على العقارات التي على ملك الخوّاص
- كيفيّة التفريق بين الأراضي الغير مبنيّة والمحلات داخل المناطق الصناعية.
- مآل عقود الاقتناء أو التسويغ التي تجمع بين طرفين أجنبيين.
و تبعا لذلك فإنّ الإعفاء من رخصة الوالي لا يشمل العقارات الفلاحية.
إنّ هذه المعايير صعبة التطبيق بالنظر إلى بيانات الرسوم العقاريّة التي بقيت غير محيّنة وغير مواكبة لحركية العقارات.
تتولى الإدارة التحقيق في تلك النقاط كشروط أساسية للإقرار بإعفاء العمليّة من رخصة الوالي و بالتالي فهي تعتبر عناصر مؤثّرة على قرار الإدارة بخصوص الملف المعروض عليها على أن يبقى إثباتها عبئا محمولا على مودع الملف و معالجتها حالة بحالة.
* بقلم: ليلى بن خليفة - كاهية مدير بادارة الملكية العقارية بالمنستير
