تبتيــــت العقــارات المسجلــــة
خالد الحدّاد
هوس مرضي برئاسية 2019
لا تنفكّ مستجدّات الساحة الوطنيّة، من أحداث ومواقف وتصريحات، تكشفُ عن هوس يكاد يكون مرضيا لدى نُخبتنا بالانتخابات الرئاسيّة، إذ على الرغم من أنّ موعدها تفصلنا عنه قرابة العامين...
المزيد >>
تبتيــــت العقــارات المسجلــــة
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 13 ديسمبر 2017


يعجز المدين أحيانا عن الوفاء بآلتزاماته مما يهدد مصالح دائينه. لذلك مكنهم المشرع من ضرب عقلة على مكاسبه لأستخلاص ديونهم، وهذه العقلة قد تشمل منقولات المدين وعقاراته على حد السواء. وإذا لم يوف المدين ما عليه من ديون رغم إنذاره ببيع العقار في يوم وساعة معينين فإن محامي القائم بالتتبع يتولى وفق إجراءات معينة تبتيت العقار المعقول () وإستصدار حكم في ذلك يتم ترسيمه بالسجل العقاري ()
I) إجراءات التبتيت
تفضي هذه الإجراءات إلى تبتيت العقار وبذلك تنتقل ملكية العقار المعقول إلى المبتت لفائدته (1) إلا أنه يمكن لكل شخص أن يقوم بالزيادة في الثمن بقدر السدس (2) ويتم بذلك إعادة البتة من جديد بإجراءات جديدة .
1/ التبتيت:
يقوم محامي القائم بالتتبع يوم البتة بتقديم العقار موضوع العقلة ويبين أوصافه والتحملات الموظفة عليه ويذكر جملة المصاريف المسعرة ومقدار السعر الإفتتاحي كما يذكر الإعتراضات المسجلة بكراس الشروط ، بعد ذلك تفتح المزايدة بإضاءة ثلاثة أنواع متتالية مدة كل واحد منها حوالي دقيقة. بعد بدء المزايدات فإن كل مزايد ملزم بما بذله من ثمن إلا أن يزايد عليه ولا يقع تبتيت العقار لأي مزايد الا بعد إنطفاء الأضواء الثلاث أما إذا لم يتقدم أي مزايد خلال مدة الأضواء الثلاث فإنه على المحكمة تأجيل موعد البتة وخفض السعر الإفتتاحي بنسبة 40 بالمائة وتحديد موعد جديد لها في أجل لا يتجاوز الستين يوما . ويتم إشهار البتة الجديدة 15 يوما على الأقل قبل تاريخ وقوعها، وينص الفصل 425 م م م ت أنه لا يمكن المزايدة إلا عن طريق محام وذلك بعد تأمين ثلث الثمن الإفتتاحي على الأقل بصندوق الودائع والأمانات أو تقديم شيك مشهود بتوفير رصيده أو ضمان بنكي لا رجوع فيه.
و إعادة البتة يخضع لنفس الإجراءات السابقة ،و بعد تبتيت العقار المسجل ينص الفصل 432 م م م ت أنه يجب تأمين ثمن التبتيت بصندوق الودائع والأمانات في الشهرين المواليين للتبتيت .
أما إذا كان المبتت له هو الدائن وكان دائنا وحيدا فأنه لا يكون ملزما إلا بتأمين المبلغ الذي يفوق مقدار دينه إضافة إلى المصاريف والأجور المسعرة والممتازة. إلا أن المبتت له قد لا يؤمن ثمن التبتيت والمصاريف والأجور المسعرة طبقا لأحكام الفصل 432 م م م ت فيعتبر في هذه الحالة ناكلا ويتم إنذاره بواسطة أحد العدول المنفذين بالوفاء في أجل أقصاه 10 أيام وأن لم يستجب يعاد بيع العقار من جديد ببتة جديدة وفقا للقواعد المقررة للبتة الأولى.
و يتم التنصيص بنص الإشهارات إضافة إلى ما يفرضه الفصل 418 م م م ت على لقب الناكل وأسمه ومقره ومبلغ البتة المقرر لفائدته والسعر الإفتتاحي وتاريخ وساعة البتة الجديدة وفقا لكراس الشروط الأول.
وتعاد البتة الجديدة بعد مرور 20 يوما على الأقل و40 يوما على الأكثر على آخر أعمال الإشهار القانوني ويكون الناكل ملزما بالنقص الذي قد يحصل بين الثمن الذي بتت به العقار له وبين الثمن الحاصل من البيع الجديد بموجب النكول ، ويجوز للناكل إيقاف إجراء البيع الثاني إذا أدلى بما يثبت أدائه لثمن التبتيت وملحقاته وكذلك أدائه للمصاريف التي ترتبت عن نكوله ( فصل 401 م م م ت) . إلا أن أعادة البتة من جديد قد يكون لسبب آخر وهو التسديس.
II) التبتيت مع التسديس
• التسديس هو أجراء قانوني يهدف إلى تبتيت العقار من جديد بهدف الترفيع في الثمن الذي بيع به في البتة الأولى وذلك بزيادة قدرها السدس .
ويمكن لكل شخص الزيادة في ثمن البتة خلال العشرة ايام الموالية ليوم البتة بعد تامين كامل ثمن التبتيت اضافة الى الزيادة والمصاريف والاجور المسعرة بصندوق الودائع والأمانات او تقديم شيك مشهود بتوفر رصيده او ضمان بنكى لارجوع فيه.وتتم هذه الزيادة وجوبا عن طريق محام بواسطة تصريح يسجل بكتابة المحكمة التي تم لديها البيع.ولايجوز الرجوع في الزيادة ويتولى محامي المزايد اعلام القائم بالتتبع والمعقول عنه والمبتت لفائدته بالزيادة عن طريق عدل منفذ ويستدعيهم للحضور الى جلسة البتة الجديدة يوما وساعة.
ويجب ان تقع البتة بالمزايدة بعد مضي 40 يوما على الاقل وستين يوما على الأكثر من تاريخ الاعلام بها.
ويبتت العقار لصاحب الزيادة (اذا لم يبذل ثمن اوفر ) بالثمن الافتتاحي المشتمل على الثمن الذي بتت به المبيع أولا والزيادة المبذولة اضافة الى المصاريف والاجور المسعرة للبتة الاولى وللبتة الثانية ويتم اتباع اجراءات المعمول بها في البتة الاولى.ولحسم مسالة الزيادات فان الفصل 444 م م م ت ينص انه «لا تقبل زيادة اخرى بعد البيع الواقع بموجب الزيادة» وتتم صياغة البتة في شكل حكم لايقبل الطعن لا بالاستئناف ولا بالتعقيب.... ليتم ترسيمه بالسجل العقاري .
2/ ترسيم حكم التبتيت:
يتولى المبتت له ترسيم محضر التبتيت بالرسم العقاري وإلا يمكن لكل شخص ان يطلب هذا الترسيم بالادلاء بنسخة من هذا المحضر.
ويدلي طالب الترسيم بالحكم وبكراس الشروط الذي يجب ان يكون مسجلا بالقباضة المالية كما يقدم تصريحا بالحالة المدنية الكاملة للمبتت لفائدته ويكون مدعما بنسخة من بطاقة تعريفه الوطنية
ويقدم كذالك ما يفيد تامين ثمن التبتيت بصندوق الودائع والأمانات وما يفيد تامين المصاريف والاجور المسعرة بما في ذلك اجرة المحامي طالب التتبع.
الا ان عدم تقديم ما يفيد تامين تلك المبالغ لا يكون موجبا لرفض مطلب الترسيم. فالفصل 458 م م م ت اوجب على حافظ الملكية العقارية في هذه الحالة ان يتولى من تلقاء نفسه ترسيم رهن على العقار توثقة في اداء تلك المبالغ. ويتولى في ما بعد التشطيب على ذلك الرهن إذا تم تقديم ما يثبت وقوع الاداء او التامين.
والاشكال الجدي في هذا الخصوص يتعلق بحالات واقعية تم فيها تبتيت عقارات لفائدة أجانب. في هذا المجال يجب التميز بين العقارات الفلاحية وغيرها، بالنسبة للعقارات الفلاحية فان المشرع كان صريحا في تحجير تملك الاجانب بالاراضي الفلاحية.
فقد نص الفصل الاول من قانون 12 ماي 1964 انه»لا يمكن ان يملك الاراضي الصالحة للفلاحة الا الافراد من ذوي الجنسية التونسية ...».وعلى المحكمة ان تثير هذه المسالة من تلقاء نفسها لانها تهم النظام العام. اما بالنسبة للعقارات غير الفلاحية فانها تخضع للترخيص المسبق للسلطات المختصة (كل حسب مجاله ) فعدم الادلاء بذلك الترخيص يكون موجبا لرفض الترسيم .

البشير الفريضي الادارةالجهوية للملكية العقارية بالكاف
في ظل القانون الانتخابي الحالي ومشروع مجلة الجماعات المحلية:الانتخابات البلدية المقبلة... الصعوبات...
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
اتسمت الفترة الماضية ومنذ سبع سنوات بتوالي المواعيد الانتخابية من رئاسية والمجلس التأسيسي ثم مجلس نواب...
المزيد >>
نســور وخفـــافيش
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
قد يطلب الانسان ما لا طمع فيه، أو ما يستحيل تحقيقه، وهذا لا ضير فيه، إذا كان الطالب عريض الطموح، ذا عقل مجنّح...
المزيد >>
لو كانوا يعرفونكِ
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
كما كنت أَعرفكِ.
المزيد >>
شتّان بين الزئير وثغاء البعير
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
هناك رهط من أشباه السياسيين خاصة منهم الحاليين من يريد أن يصنع لنفسه بطولة فتراه يثير من حوله «هيلولة» رغم...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
تبتيــــت العقــارات المسجلــــة
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 13 ديسمبر 2017


يعجز المدين أحيانا عن الوفاء بآلتزاماته مما يهدد مصالح دائينه. لذلك مكنهم المشرع من ضرب عقلة على مكاسبه لأستخلاص ديونهم، وهذه العقلة قد تشمل منقولات المدين وعقاراته على حد السواء. وإذا لم يوف المدين ما عليه من ديون رغم إنذاره ببيع العقار في يوم وساعة معينين فإن محامي القائم بالتتبع يتولى وفق إجراءات معينة تبتيت العقار المعقول () وإستصدار حكم في ذلك يتم ترسيمه بالسجل العقاري ()
I) إجراءات التبتيت
تفضي هذه الإجراءات إلى تبتيت العقار وبذلك تنتقل ملكية العقار المعقول إلى المبتت لفائدته (1) إلا أنه يمكن لكل شخص أن يقوم بالزيادة في الثمن بقدر السدس (2) ويتم بذلك إعادة البتة من جديد بإجراءات جديدة .
1/ التبتيت:
يقوم محامي القائم بالتتبع يوم البتة بتقديم العقار موضوع العقلة ويبين أوصافه والتحملات الموظفة عليه ويذكر جملة المصاريف المسعرة ومقدار السعر الإفتتاحي كما يذكر الإعتراضات المسجلة بكراس الشروط ، بعد ذلك تفتح المزايدة بإضاءة ثلاثة أنواع متتالية مدة كل واحد منها حوالي دقيقة. بعد بدء المزايدات فإن كل مزايد ملزم بما بذله من ثمن إلا أن يزايد عليه ولا يقع تبتيت العقار لأي مزايد الا بعد إنطفاء الأضواء الثلاث أما إذا لم يتقدم أي مزايد خلال مدة الأضواء الثلاث فإنه على المحكمة تأجيل موعد البتة وخفض السعر الإفتتاحي بنسبة 40 بالمائة وتحديد موعد جديد لها في أجل لا يتجاوز الستين يوما . ويتم إشهار البتة الجديدة 15 يوما على الأقل قبل تاريخ وقوعها، وينص الفصل 425 م م م ت أنه لا يمكن المزايدة إلا عن طريق محام وذلك بعد تأمين ثلث الثمن الإفتتاحي على الأقل بصندوق الودائع والأمانات أو تقديم شيك مشهود بتوفير رصيده أو ضمان بنكي لا رجوع فيه.
و إعادة البتة يخضع لنفس الإجراءات السابقة ،و بعد تبتيت العقار المسجل ينص الفصل 432 م م م ت أنه يجب تأمين ثمن التبتيت بصندوق الودائع والأمانات في الشهرين المواليين للتبتيت .
أما إذا كان المبتت له هو الدائن وكان دائنا وحيدا فأنه لا يكون ملزما إلا بتأمين المبلغ الذي يفوق مقدار دينه إضافة إلى المصاريف والأجور المسعرة والممتازة. إلا أن المبتت له قد لا يؤمن ثمن التبتيت والمصاريف والأجور المسعرة طبقا لأحكام الفصل 432 م م م ت فيعتبر في هذه الحالة ناكلا ويتم إنذاره بواسطة أحد العدول المنفذين بالوفاء في أجل أقصاه 10 أيام وأن لم يستجب يعاد بيع العقار من جديد ببتة جديدة وفقا للقواعد المقررة للبتة الأولى.
و يتم التنصيص بنص الإشهارات إضافة إلى ما يفرضه الفصل 418 م م م ت على لقب الناكل وأسمه ومقره ومبلغ البتة المقرر لفائدته والسعر الإفتتاحي وتاريخ وساعة البتة الجديدة وفقا لكراس الشروط الأول.
وتعاد البتة الجديدة بعد مرور 20 يوما على الأقل و40 يوما على الأكثر على آخر أعمال الإشهار القانوني ويكون الناكل ملزما بالنقص الذي قد يحصل بين الثمن الذي بتت به العقار له وبين الثمن الحاصل من البيع الجديد بموجب النكول ، ويجوز للناكل إيقاف إجراء البيع الثاني إذا أدلى بما يثبت أدائه لثمن التبتيت وملحقاته وكذلك أدائه للمصاريف التي ترتبت عن نكوله ( فصل 401 م م م ت) . إلا أن أعادة البتة من جديد قد يكون لسبب آخر وهو التسديس.
II) التبتيت مع التسديس
• التسديس هو أجراء قانوني يهدف إلى تبتيت العقار من جديد بهدف الترفيع في الثمن الذي بيع به في البتة الأولى وذلك بزيادة قدرها السدس .
ويمكن لكل شخص الزيادة في ثمن البتة خلال العشرة ايام الموالية ليوم البتة بعد تامين كامل ثمن التبتيت اضافة الى الزيادة والمصاريف والاجور المسعرة بصندوق الودائع والأمانات او تقديم شيك مشهود بتوفر رصيده او ضمان بنكى لارجوع فيه.وتتم هذه الزيادة وجوبا عن طريق محام بواسطة تصريح يسجل بكتابة المحكمة التي تم لديها البيع.ولايجوز الرجوع في الزيادة ويتولى محامي المزايد اعلام القائم بالتتبع والمعقول عنه والمبتت لفائدته بالزيادة عن طريق عدل منفذ ويستدعيهم للحضور الى جلسة البتة الجديدة يوما وساعة.
ويجب ان تقع البتة بالمزايدة بعد مضي 40 يوما على الاقل وستين يوما على الأكثر من تاريخ الاعلام بها.
ويبتت العقار لصاحب الزيادة (اذا لم يبذل ثمن اوفر ) بالثمن الافتتاحي المشتمل على الثمن الذي بتت به المبيع أولا والزيادة المبذولة اضافة الى المصاريف والاجور المسعرة للبتة الاولى وللبتة الثانية ويتم اتباع اجراءات المعمول بها في البتة الاولى.ولحسم مسالة الزيادات فان الفصل 444 م م م ت ينص انه «لا تقبل زيادة اخرى بعد البيع الواقع بموجب الزيادة» وتتم صياغة البتة في شكل حكم لايقبل الطعن لا بالاستئناف ولا بالتعقيب.... ليتم ترسيمه بالسجل العقاري .
2/ ترسيم حكم التبتيت:
يتولى المبتت له ترسيم محضر التبتيت بالرسم العقاري وإلا يمكن لكل شخص ان يطلب هذا الترسيم بالادلاء بنسخة من هذا المحضر.
ويدلي طالب الترسيم بالحكم وبكراس الشروط الذي يجب ان يكون مسجلا بالقباضة المالية كما يقدم تصريحا بالحالة المدنية الكاملة للمبتت لفائدته ويكون مدعما بنسخة من بطاقة تعريفه الوطنية
ويقدم كذالك ما يفيد تامين ثمن التبتيت بصندوق الودائع والأمانات وما يفيد تامين المصاريف والاجور المسعرة بما في ذلك اجرة المحامي طالب التتبع.
الا ان عدم تقديم ما يفيد تامين تلك المبالغ لا يكون موجبا لرفض مطلب الترسيم. فالفصل 458 م م م ت اوجب على حافظ الملكية العقارية في هذه الحالة ان يتولى من تلقاء نفسه ترسيم رهن على العقار توثقة في اداء تلك المبالغ. ويتولى في ما بعد التشطيب على ذلك الرهن إذا تم تقديم ما يثبت وقوع الاداء او التامين.
والاشكال الجدي في هذا الخصوص يتعلق بحالات واقعية تم فيها تبتيت عقارات لفائدة أجانب. في هذا المجال يجب التميز بين العقارات الفلاحية وغيرها، بالنسبة للعقارات الفلاحية فان المشرع كان صريحا في تحجير تملك الاجانب بالاراضي الفلاحية.
فقد نص الفصل الاول من قانون 12 ماي 1964 انه»لا يمكن ان يملك الاراضي الصالحة للفلاحة الا الافراد من ذوي الجنسية التونسية ...».وعلى المحكمة ان تثير هذه المسالة من تلقاء نفسها لانها تهم النظام العام. اما بالنسبة للعقارات غير الفلاحية فانها تخضع للترخيص المسبق للسلطات المختصة (كل حسب مجاله ) فعدم الادلاء بذلك الترخيص يكون موجبا لرفض الترسيم .

البشير الفريضي الادارةالجهوية للملكية العقارية بالكاف
في ظل القانون الانتخابي الحالي ومشروع مجلة الجماعات المحلية:الانتخابات البلدية المقبلة... الصعوبات...
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
اتسمت الفترة الماضية ومنذ سبع سنوات بتوالي المواعيد الانتخابية من رئاسية والمجلس التأسيسي ثم مجلس نواب...
المزيد >>
نســور وخفـــافيش
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
قد يطلب الانسان ما لا طمع فيه، أو ما يستحيل تحقيقه، وهذا لا ضير فيه، إذا كان الطالب عريض الطموح، ذا عقل مجنّح...
المزيد >>
لو كانوا يعرفونكِ
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
كما كنت أَعرفكِ.
المزيد >>
شتّان بين الزئير وثغاء البعير
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
هناك رهط من أشباه السياسيين خاصة منهم الحاليين من يريد أن يصنع لنفسه بطولة فتراه يثير من حوله «هيلولة» رغم...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
خالد الحدّاد
هوس مرضي برئاسية 2019
لا تنفكّ مستجدّات الساحة الوطنيّة، من أحداث ومواقف وتصريحات، تكشفُ عن هوس يكاد يكون مرضيا لدى نُخبتنا بالانتخابات الرئاسيّة، إذ على الرغم من أنّ موعدها تفصلنا عنه قرابة العامين...
المزيد >>