تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية ( 3/3)
خالد الحدّاد
لا بديـــل عن التوافــق
فجأة علا الضجيج وتكثّفت عناصر الضبابيّة. وأوشك المشهد الوطني أن يدخل منعرجا جديدا فيه محاذير عديدة من تدهور العلاقة بين عنصرين أساسيّين في الحياة الوطنية هما الحكومة والاتحاد...
المزيد >>
تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية ( 3/3)
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 13 ديسمبر 2017


صحيح أن المحكمة العقارية تتمتع بسلطات قانونية ومادية لكشف الوضعيات العقارية المطابقة بينها وبين بيانات الرسم العقاري في محاولة لتجاوز أسباب الجمود ولذالك تتمتع بصلاحيات ووظائف أوسع من سلطات إدارة الملكية العقارية لتجاوز عديد الاخلالات والنقائص غير أنه في بعض الحالات يعرف اجتهاد المحكمة حدودا تحول دون إمكانية تجاوز أسباب رفض إدارة الملكية العقارية وذالك في حالات عديدة منها ما يتصل بحالة الرسم العقاري ومنها ما له صلة بطالب الترسيم كانعدام الصفة لديه أو عدم ثبوت ملكيته أو عدم اختصاص المحكمة العقارية .
وترفض المحكمة العقارية النظر في مطالب التحيين المتعلقة بالرسوم العقارية الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم أو إذ سبق ترسيم حقوق لفائدة الغير وذالك حرصا على عدم المساس بحقوق المتعاملين على الرسم العقاري .
إن الرسوم العقارية التي تأذن المحكمة العقارية بختم إجراء التحيين فيها وإخضاعها للمفعول المنشئ للترسيم يتعذر تحيينها وذالك عملا بمقتضيات الفصل 3 من قانون 10 أفريل 2001 الذي أوجب أن إجراءات التحيين تشمل جميع الرسوم العقارية ما عدا ما أحدث منها تنفيذا للأحكام الصادرة بالتحيين بعد العمل بالقانون عدد 30 المؤرخ في 20 أفريل 1998 المتعلق بالتمديد في مفعول الأحكام القانونية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية وعدا ما تم تحيينه من الرسوم العقارية .
ويعني ذلك أن الرسوم الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم لا يمكن أن تكون موضوع مطلب تحيين لدى المحكمة العقارية حيث أن على كل متعامل على هذه الرسوم أن يثبت أن من سيبيع له قد قام بدوره بترسيم مشتراه حيث تقوم إدارة الملكية العقارية بإحداث سند ملكية باسمه ولا يمكن ترسيم بيع إلا بالإدلاء بسند البائع إذا كان مسلما له وقد دأبت إدارة الملكية العقارية في البداية على رفض ترسيم إشهار مطالب التحيين بالرسوم الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم ثم غيرت موقفها وأصبحت تقبل ترسيم مثل هذه المطالب والتي سيصدر فيه حتما حكم بالرفض من المحكمة العقارية .
كما تبرز حدود تدخل المحكمة العقارية لتحيين الرسوم المجمدة في حالة تضمن هذه الرسوم لتنصيصات تحفظ حقوق الغير .
تمنع القيود الاحتياطية والتحملات المدرجة بالرسم العقاري المحكمة العقارية من التدخل لتخليصه من الجمود وهي تقنيات يمكن من خلالها المشرع المتعاملين على الرسم العقاري من حفظ حقوقهم .
من أهم مبادئ الإشهار بالسجل العقاري مبدأ القوة الثبوتية للترسيم ويقصد به أن ترسيم الصكوك بالرسم العقاري يثبت لوحده الحق موضوعها . وقد مكن المشرع من خلال الباب الثاني من الكتاب الثاني من مجلة الحقوق العينية من تقييد الدعاوي وبعض التصرفات القانونية المتعلقة بالعقارات المسجلة مثل الوعود بالبيع وعقود المغارسة .
تتمثل الغاية من إشهار هذه القيود في ان التعامل على العقارات المسجلة لا يمكن أن يكون إلا في ظل مبادئ الشهر العيني وانطلاقا من بيانات الرسم العقاري وذالك عملا بأحكام الفصل 361 من مجلة الحقوق العينية الذي ينص على أن «رسم الملكية والترسيم يحفظان الحق موضوعهما ما لم يقع إبطالهما أو التشطيب عليهما أو تعديلهما».
وهذه القيود الاحتياطية بدورها ليس لها نفس القوة الثبوتية فالترسيمات الإدارية تقبل الإبطال أو التشطيب ما لم تتعلق بموضوعها حقوق الغير حسن النية إذ ينص الفصل 305 من مجلة الحقوق العينية «أن إبطال الترسيم لا يمكن أن يعارض به الغير الذي اكتسب حقوق على العقار حسن النية واعتمادا على الترسيمات الواردة بالسجل»
ومعلوم أن القيود الاحتياطية لا تمنع الترسيم بالرسم العقاري إلا أن الترسيمات الحاصلة بعد ذلك لا يمكن أن يعارض بها المستفيد من القيود الاحتياطية التي ترتب حسب تواريخها وذلك عملا بأحكام الفصل 370 من مجلة الحقوق العينية ويسقط القيد الاحتياطي ويصبح غير ذي مفعول بعد ثلاث سنوات ما لم يقع تجديده. وقد بينت المحكمة العقارية أنه لا يجوز النظر في مطلب التحيين إذا كان موضوعه محل قيد احتياطي مدرج بالرسم العقاري ما لم تنته مدته إلا بعد الوقوف على مآله كما نص الفصل 8 من قانون التحيين أنه لا يجوز النظر في المطلب إذا كان موضوعه محل قيد احتياطي لم تنته مدته وقضت المحكمة على أساس ذالك برفض مطلب التحيين الرامي إلى ترسيم عقد بيع .كما أن قيد الانتزاع من أجل المصلحة العامة قيدا احتياطيا يحول دون أي ترسيم طبق أحكام قانون 11 أوت 1976 كما لا يمكن التشطيب على ترسيم شرط سقوط الحق نظرا لعدم الإدلاء بشهادة في رفع اليد من الجهة المختصة .
وبذلك يتضح دور المحكمة العقارية في المحافظة على حقوق الغير من خلال احترام التنصيصات المتعلقة بالقيود الاحتياطية وكذلك في حالة وجود تحملات مرسمة بالسجل العقاري .
وتمثل التحملات التي يمكن أن توظف على الرسم العقاري حقوقا تتمثل في امتيازات أو رهون يقع إشهارها وذلك بترسيمها بالسجل العقاري ولا يمكن التشطيب على تلك التحملات إلا برضاء الدائنين أو صدور حكم قضائي أحرز قوة ما اتصل به القضاء ومن ذلك ما قرره الفصل 290 من مجلة الحقوق العينية بالنسبة للرهن الذي ينص أنه «يقع التشطيب على الرهون بتقديم كتب ممضى من الدائن في رفع اليد أو بحكم أحرز على قوة ما اتصل به القضاء».
والفصل 453 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية الذي ينص أنه يجب ترسيم الإنذار بالرسم العقاري في ظرف 90 يوما من تاريخه وإلا يلغى العمل به ولا يمكن أن يجرى على العقار أثناء التتبعات أي ترسيم جديد يخص المدين المعقول عنه. فعقلة العقارات المسجلة عقلة تنفذية يمكن أن تقع بمقتضى سند تنفيذي مرسم بالسجل العقاري ولا يمكن لإدارة الملكية العقارية التشطيب على الإنذار القائم مقام عقلة عقارية إلا برضاء الدائنين أو بمقتضى حكم يمكن معارضتهم به عملا بمقتضيات الفصل 455 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية .
ويتضح من ذلك وضوح القواعد القانونية المتعلقة بمسالة وجود تحملات وقيود على الحق المراد التعامل عليه وذلك لصبغتها الآمرة التي لا تدع مجالا للتأويل ولا لتجاوز رفض إدارة الملكية العقارية .
يتبين من خلال هذا البحث الدور الهام الذي تلعبه المحكمة العقارية في تجاوز أسباب الجمود وإعادة الحياة للرسوم المجمدة وهي أسباب لا يمكن لإدارة الملكية العقارية تجاوزها لتقيدها بالشرعية من ناحية وأحيانا من أجل قرارات تتخذها والمتسمة بالتشدد . وقد استعملت المحكمة العقارية جميع صلاحياتها لإيجاد الحلول لمسألة جمود الرسم وذالك أحيانا بالتغاضي عن طلبات إدارة الملكية العقارية والتي تمنع الترسيم وأحيانا بتجاوز النقائص واعتماد قرائن تفيد استحقاق طالب الترسيم . بذالك يتضح أن المشروع ميز المحكمة العقارية باختصاص النظر في مطالب تحين الرسوم العقارية واختصها بسلطات كاملة للنظر في الحالة الاستحقاقية للعقار المسجل وإمكانية رفضها قيام حافظ الملكية العقارية بالإصلاحات المتعلقة بالمسائل الجوهرية بالرسم العقاري.

حميدة موسى حرم مقديش متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل رئيسة مصلحة
خاربة من بابها الى محرابها الى نوّابها (2/2)
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
قضية هيئة الحقيقة والكرامة فضحت النوايا وعرّت الخفايا وكشفت المستور وبيّنت حقيقة الأمور، كما فضحت التوافق...
المزيد >>
سوريا للسنة السابعة على التوالي:ما الذي تغير؟ (2/2)
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
وهكذا سقطت كل مؤامرات التحالف ومشغليهم من المجاميع الإرهابية، الذين مازالوا يلقون كل الدعم والحماية رغم...
المزيد >>
نصيحة الى «زعماء» وروابط «حماية الفوضى»:هل هذه الديمقراطية التي تدّعون وعنها تدافعون ؟
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
تعوّد المجتمع التونسي منذ عقود على سماع شعارات وخطب رنّانة من طرف تيارات تصف نفسها بـ«التقدمية» او...
المزيد >>
أمامه البحر وخلفه "القوس الشمالي": كيان العدو في أي عدوان على سوريا
12 أفريل 2018 السّاعة 20:33
الشروق اون لاين – محمد الطاهر: كتب الاستاذ بالجامعة التونسية والمنسق العلمي لشبكة باب المغاربة للدراسات...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية ( 3/3)
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 13 ديسمبر 2017


صحيح أن المحكمة العقارية تتمتع بسلطات قانونية ومادية لكشف الوضعيات العقارية المطابقة بينها وبين بيانات الرسم العقاري في محاولة لتجاوز أسباب الجمود ولذالك تتمتع بصلاحيات ووظائف أوسع من سلطات إدارة الملكية العقارية لتجاوز عديد الاخلالات والنقائص غير أنه في بعض الحالات يعرف اجتهاد المحكمة حدودا تحول دون إمكانية تجاوز أسباب رفض إدارة الملكية العقارية وذالك في حالات عديدة منها ما يتصل بحالة الرسم العقاري ومنها ما له صلة بطالب الترسيم كانعدام الصفة لديه أو عدم ثبوت ملكيته أو عدم اختصاص المحكمة العقارية .
وترفض المحكمة العقارية النظر في مطالب التحيين المتعلقة بالرسوم العقارية الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم أو إذ سبق ترسيم حقوق لفائدة الغير وذالك حرصا على عدم المساس بحقوق المتعاملين على الرسم العقاري .
إن الرسوم العقارية التي تأذن المحكمة العقارية بختم إجراء التحيين فيها وإخضاعها للمفعول المنشئ للترسيم يتعذر تحيينها وذالك عملا بمقتضيات الفصل 3 من قانون 10 أفريل 2001 الذي أوجب أن إجراءات التحيين تشمل جميع الرسوم العقارية ما عدا ما أحدث منها تنفيذا للأحكام الصادرة بالتحيين بعد العمل بالقانون عدد 30 المؤرخ في 20 أفريل 1998 المتعلق بالتمديد في مفعول الأحكام القانونية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية وعدا ما تم تحيينه من الرسوم العقارية .
ويعني ذلك أن الرسوم الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم لا يمكن أن تكون موضوع مطلب تحيين لدى المحكمة العقارية حيث أن على كل متعامل على هذه الرسوم أن يثبت أن من سيبيع له قد قام بدوره بترسيم مشتراه حيث تقوم إدارة الملكية العقارية بإحداث سند ملكية باسمه ولا يمكن ترسيم بيع إلا بالإدلاء بسند البائع إذا كان مسلما له وقد دأبت إدارة الملكية العقارية في البداية على رفض ترسيم إشهار مطالب التحيين بالرسوم الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم ثم غيرت موقفها وأصبحت تقبل ترسيم مثل هذه المطالب والتي سيصدر فيه حتما حكم بالرفض من المحكمة العقارية .
كما تبرز حدود تدخل المحكمة العقارية لتحيين الرسوم المجمدة في حالة تضمن هذه الرسوم لتنصيصات تحفظ حقوق الغير .
تمنع القيود الاحتياطية والتحملات المدرجة بالرسم العقاري المحكمة العقارية من التدخل لتخليصه من الجمود وهي تقنيات يمكن من خلالها المشرع المتعاملين على الرسم العقاري من حفظ حقوقهم .
من أهم مبادئ الإشهار بالسجل العقاري مبدأ القوة الثبوتية للترسيم ويقصد به أن ترسيم الصكوك بالرسم العقاري يثبت لوحده الحق موضوعها . وقد مكن المشرع من خلال الباب الثاني من الكتاب الثاني من مجلة الحقوق العينية من تقييد الدعاوي وبعض التصرفات القانونية المتعلقة بالعقارات المسجلة مثل الوعود بالبيع وعقود المغارسة .
تتمثل الغاية من إشهار هذه القيود في ان التعامل على العقارات المسجلة لا يمكن أن يكون إلا في ظل مبادئ الشهر العيني وانطلاقا من بيانات الرسم العقاري وذالك عملا بأحكام الفصل 361 من مجلة الحقوق العينية الذي ينص على أن «رسم الملكية والترسيم يحفظان الحق موضوعهما ما لم يقع إبطالهما أو التشطيب عليهما أو تعديلهما».
وهذه القيود الاحتياطية بدورها ليس لها نفس القوة الثبوتية فالترسيمات الإدارية تقبل الإبطال أو التشطيب ما لم تتعلق بموضوعها حقوق الغير حسن النية إذ ينص الفصل 305 من مجلة الحقوق العينية «أن إبطال الترسيم لا يمكن أن يعارض به الغير الذي اكتسب حقوق على العقار حسن النية واعتمادا على الترسيمات الواردة بالسجل»
ومعلوم أن القيود الاحتياطية لا تمنع الترسيم بالرسم العقاري إلا أن الترسيمات الحاصلة بعد ذلك لا يمكن أن يعارض بها المستفيد من القيود الاحتياطية التي ترتب حسب تواريخها وذلك عملا بأحكام الفصل 370 من مجلة الحقوق العينية ويسقط القيد الاحتياطي ويصبح غير ذي مفعول بعد ثلاث سنوات ما لم يقع تجديده. وقد بينت المحكمة العقارية أنه لا يجوز النظر في مطلب التحيين إذا كان موضوعه محل قيد احتياطي مدرج بالرسم العقاري ما لم تنته مدته إلا بعد الوقوف على مآله كما نص الفصل 8 من قانون التحيين أنه لا يجوز النظر في المطلب إذا كان موضوعه محل قيد احتياطي لم تنته مدته وقضت المحكمة على أساس ذالك برفض مطلب التحيين الرامي إلى ترسيم عقد بيع .كما أن قيد الانتزاع من أجل المصلحة العامة قيدا احتياطيا يحول دون أي ترسيم طبق أحكام قانون 11 أوت 1976 كما لا يمكن التشطيب على ترسيم شرط سقوط الحق نظرا لعدم الإدلاء بشهادة في رفع اليد من الجهة المختصة .
وبذلك يتضح دور المحكمة العقارية في المحافظة على حقوق الغير من خلال احترام التنصيصات المتعلقة بالقيود الاحتياطية وكذلك في حالة وجود تحملات مرسمة بالسجل العقاري .
وتمثل التحملات التي يمكن أن توظف على الرسم العقاري حقوقا تتمثل في امتيازات أو رهون يقع إشهارها وذلك بترسيمها بالسجل العقاري ولا يمكن التشطيب على تلك التحملات إلا برضاء الدائنين أو صدور حكم قضائي أحرز قوة ما اتصل به القضاء ومن ذلك ما قرره الفصل 290 من مجلة الحقوق العينية بالنسبة للرهن الذي ينص أنه «يقع التشطيب على الرهون بتقديم كتب ممضى من الدائن في رفع اليد أو بحكم أحرز على قوة ما اتصل به القضاء».
والفصل 453 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية الذي ينص أنه يجب ترسيم الإنذار بالرسم العقاري في ظرف 90 يوما من تاريخه وإلا يلغى العمل به ولا يمكن أن يجرى على العقار أثناء التتبعات أي ترسيم جديد يخص المدين المعقول عنه. فعقلة العقارات المسجلة عقلة تنفذية يمكن أن تقع بمقتضى سند تنفيذي مرسم بالسجل العقاري ولا يمكن لإدارة الملكية العقارية التشطيب على الإنذار القائم مقام عقلة عقارية إلا برضاء الدائنين أو بمقتضى حكم يمكن معارضتهم به عملا بمقتضيات الفصل 455 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية .
ويتضح من ذلك وضوح القواعد القانونية المتعلقة بمسالة وجود تحملات وقيود على الحق المراد التعامل عليه وذلك لصبغتها الآمرة التي لا تدع مجالا للتأويل ولا لتجاوز رفض إدارة الملكية العقارية .
يتبين من خلال هذا البحث الدور الهام الذي تلعبه المحكمة العقارية في تجاوز أسباب الجمود وإعادة الحياة للرسوم المجمدة وهي أسباب لا يمكن لإدارة الملكية العقارية تجاوزها لتقيدها بالشرعية من ناحية وأحيانا من أجل قرارات تتخذها والمتسمة بالتشدد . وقد استعملت المحكمة العقارية جميع صلاحياتها لإيجاد الحلول لمسألة جمود الرسم وذالك أحيانا بالتغاضي عن طلبات إدارة الملكية العقارية والتي تمنع الترسيم وأحيانا بتجاوز النقائص واعتماد قرائن تفيد استحقاق طالب الترسيم . بذالك يتضح أن المشروع ميز المحكمة العقارية باختصاص النظر في مطالب تحين الرسوم العقارية واختصها بسلطات كاملة للنظر في الحالة الاستحقاقية للعقار المسجل وإمكانية رفضها قيام حافظ الملكية العقارية بالإصلاحات المتعلقة بالمسائل الجوهرية بالرسم العقاري.

حميدة موسى حرم مقديش متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل رئيسة مصلحة
خاربة من بابها الى محرابها الى نوّابها (2/2)
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
قضية هيئة الحقيقة والكرامة فضحت النوايا وعرّت الخفايا وكشفت المستور وبيّنت حقيقة الأمور، كما فضحت التوافق...
المزيد >>
سوريا للسنة السابعة على التوالي:ما الذي تغير؟ (2/2)
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
وهكذا سقطت كل مؤامرات التحالف ومشغليهم من المجاميع الإرهابية، الذين مازالوا يلقون كل الدعم والحماية رغم...
المزيد >>
نصيحة الى «زعماء» وروابط «حماية الفوضى»:هل هذه الديمقراطية التي تدّعون وعنها تدافعون ؟
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
تعوّد المجتمع التونسي منذ عقود على سماع شعارات وخطب رنّانة من طرف تيارات تصف نفسها بـ«التقدمية» او...
المزيد >>
أمامه البحر وخلفه "القوس الشمالي": كيان العدو في أي عدوان على سوريا
12 أفريل 2018 السّاعة 20:33
الشروق اون لاين – محمد الطاهر: كتب الاستاذ بالجامعة التونسية والمنسق العلمي لشبكة باب المغاربة للدراسات...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
خالد الحدّاد
لا بديـــل عن التوافــق
فجأة علا الضجيج وتكثّفت عناصر الضبابيّة. وأوشك المشهد الوطني أن يدخل منعرجا جديدا فيه محاذير عديدة من تدهور العلاقة بين عنصرين أساسيّين في الحياة الوطنية هما الحكومة والاتحاد...
المزيد >>