تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية ( 3/1)
عبد الحميد الرياحي
أطمــــــاع تركيـــــا.. أحـــــلام أردوغــــــــــان
العدوان العسكري التركي على مدينة عفرين السورية يعرّي بالكامل أطماع وأحلام تركيا ورئيسها أردوغان في التمدد وضمّ أجزاء من الأراضي السورية..
المزيد >>
تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية ( 3/1)
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 11 ديسمبر 2017

 

يتبين من خلال الأحكام الصادرة بالتحيين عن المحكمة العقارية الدور الأساسي الذي تلعبه في تجاوز الصعوبات الواقعية والقانونية للعقارات وتحيين الرسوم المجمدة وذلك من خلال اجتهادها لإيجاد الحلول المناسبة وذلك أحيانا بتجاوز طلبات إدارة الملكية العقارية والإذن لها بالترسيم وكذلك رفضها قيام حافظ الملكية العقارية بالإصلاحات المتعلقة بالمسائل الجوهرية بالرسم العقاري وحرصها على إجراء الاستقصاءات اللازمة والحافظة للحقوق.
ولعل ما يميز المحكمة العقارية عن الأعمال التنفيذية التي تقوم بها إدارة الملكية العقارية هو قيامها بأعمال استقرائية ومعاينات وسماع الشهود وكافة الطرق المؤدية إلى الحقيقة إلى حد تجاوزها ما يقتضيه القانون وتكريس الوضعية الظاهرة وهو ما لا يمكن البتة لإدارة الملكية العقارية الخوض فيه.
ويمكن تعريف الرسم المجمد بأنه الرسم الذي لا يتطابق حالته الواقعية مع ما هو مضمن بالسجل العقاري من ناحية انتقال الملكية أو بسبب الوثائق المقدمة للترسيم مما يتعذر معه على إدارة الملكية العقارية إدراجه بالرسم العقاري .
وقد كرس ق عدد 34 لسنة 2001 المؤرخ في 10 أفريل 2001 احتكار المحكمة العقارية لمهمة النظر في مطالب تحيين الرسوم العقارية بعد أن كانت هذه المهمة مسندة كذلك إلى لجان جهوية للتحيين بمقتضى ق عدد39 لسنة1992 المؤرخ في 27 افريل1992 غير ان اللجان الجهوية للتحيين لم يكن في المستوى المطلوب حيث كان الاختيار الإداري غير موفق وذات نتائج محدودة كما أن عدم العمل بالإشهار بالسجل العقاري بصفة وجوبية أثر على العلاقة القانونية بين اللجنة الجهوية للتحيين بكل ولاية وإدارة الملكية العقارية وكذلك على علاقة المحكمة العقارية بإدارة الملكية العقارية.
ولعل رفض إدارة الملكية العقارية ترسيم الكتائب والحقوق التي تشوبها عديد النقائص ولا يمكن تحمل مسؤولية إدراجه بالسجل العقاري نظرا لسوء تحريرها وكثرة حالات الشيوع وعدم الثقة في الرسم العقاري نفسه أدى إلى تكاثر عدد الرسوم المجمدة مما أدى بالمشرع إلى إصدارعديد القوانين وخاصة قانون عع64 لسنة 1992 المؤرخ في 04 ماي 1992 المنقح لمجلة الحقوق العينية الذي كرس المفعول المنشئ للترسيم وضبط واجبات المحرر وطرق التحرير وقانون عدد 39 المؤرخ في 27 أفريل 1992 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود وقانون 10 أفريل 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية المنقح بالقانون عدد 67 لسنة 2009 المؤرخ في 12 أوت 2009 وأصبحت المحكمة العقارية بذلك صاحبة الاختصاص الوحيد في مجال التحيين.
وتبعا لكثرة طلبات التحيين وتزايدها بما في ذلك من انعكاس على عمل إدارة الملكية العقارية الماسكة للسجل العقاري والتي تتولى ترسيم العمليات المأذون بتنفيذها من طرف المحكمة العقارية نظرا لان بعض أسباب رفض الصكوك والعمليات الصادرة عن إدارة الملكية العقارية يمكن تجاوزها من قبل المحكمة العقارية إلا انه في المقابل يمكن لإدارة الملكية العقارية رفض ترسيم الأحكام الصادرة بالتحيين.
وذلك في حالة الأغلاط المادية التي يمكن أن تشوب الحكم.
ولعل حالة الجمود التي تعتري الرسم العقاري المراد تحيينه تقتضي عدم التعامل عليه والذي يحقق حماية وضمانا للمتعاملين على الرسم العقاري قبل البت في طلب التحيين من المحكمة العقارية مع إمكانية الإذن من المحكمة العقارية بمواصلة مباشرة العملية.
وقد أعطى قانون 2001 مكانة مهمة للإشهار في خصوص مطلب التحيين وهو إعلام موجه للكافة ودعامه إجرائية لمؤسسة التحيين.
لذلك تبرز أهمية تاريخ الإشهار كمعيار زمني في النظر في مطلب التحيين وذلك تلافيا للخلل الذي كان موجودا والمتمثل في عدم وجوبية إشهار مطلب التحيين وبالتالي أصبحت المحمكة العقارية مطالبة بإحالة المطلب على قاضي السجل العقاري أو دائرة الرسوم المجمدة في أجل شهرين من تاريخ التنصيص على مضمون المطلب بالرسم العقاري.
وينتج عن إشهار مطلب التحين منع الترسيمات اللاحقة من خلال إيقاف التعامل على الرسم المعني وقد أقر المشروع التونسي ضرورة إحالة الملفات التي لها نفس موضوع التنصيص لمطلب التحيين إن يمكن
لإدارة الملكية العقارية إحالة الملف إذا رأت فيه علاقة بين مطلب الترسيم المقدم لإدارة ومطلب التحيين المنشور لدى المحكمة مع بيان تاريخ تضمينها بدفتر أعد في الغرض ويقع تسجيل عبارة إحالة كنتيجة لدارسة هذا الملف في المقابل يقع ترسيم العمليات التي لا يثبت من خلالها التحقيق فيها اتحاد الموضوع بين الترسيم والتحيين أو عدم ثبوت الملكية.
ويتمثل التشطيب على التنصيص المدرج بالرسم العقاري شرط أساسي لتنفيذ حكم التحيين الصادر بالقبول أو الرفض وهي عملية ناتجة عن إذن قضائي والتشطيب هو إنهاء لمفعول مطلب التحيين وتنفيذ للحكم وفيه تكريس لمصداقية السجل العقاري ولقد أعطى المشرع للمحكمة العقارية إمكانية إصلاح الأغلاط المادية والتي يمكن أن تعتري حكم التحيين وتجعله غير قابل للتنفيذ حيث تتعهد المحكمة العقارية بإصلاح الأغلاط المادية.
فالغلطات سبب يبرز تأجيل إدارة الملكية العقارية تنفيذ حكم التحيين في حالات أغلاط متعلقة بالكتابة والحالة المدنية والحساب والأرقام الحاصلة بالأحكام أو بالأمثلة وغير ذلك من الاخلالات المادية وذلك حسب الفصل 26 من قانون 2001. وتقوم المحكمة بالإصلاح قبل توجيه التحيين إلى إدارة الملكية العقارية أو بعده وتأذن بتنفيذه وتبقى التنصيصات المتعلقة بمطلب التحيين على حالتها إلى حين البت في مطلب الإصلاح .
ويتطرق هذا البحث إلى العلاقة المتميزة بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية في إطار عملها لمحاولة تجاوز أسباب جمود الرسوم العقارية وذلك عبر التطرق إلى دور المحكمة العقارية في تجاوز أسباب الرفض الصادرة عن إدارة الملكية العقارية وحدود سلطات هذه الأخيرة في هذا المجال.
يتبن من خلال عدد الأحكام الصادرة عن المحكمة العقارية دورها الهام في تجاوز صعوبات تحيين الرسوم المجمدة وذلك حسب سبب الجمود فهي تتولى الإذن بالترسيم أو التشطيب في حالات عدّة وذلك من خلال تجاوز أسباب الرفض الصادرة من إدارة الملكية العقارية أو عن طريق رفض احترام القانون أو في حالة تجاوز النقائص المتعلقة بالصكوك والوثائق المرفقة لها.

حميدة موسى حرم مقديش متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل رئيسة مصلحة
في ذكرى 18 جانفي 1952 !:ما لـم يفعله الباجي لأجل تونس! !
22 جانفي 2018 السّاعة 21:00
عرف تاريخ تونس المعاصر هزتين سياسيتين:
المزيد >>
تحالفات الأضداد في المواسم والأعياد ومواقع ومواقف الدستوريين منها
22 جانفي 2018 السّاعة 21:00
في سياق ما أصبحت تعيشه الساحة السياسية في تونس من تحالفات واتفاقات تبرم من هنا وهناك بعضها في السر والآخر في...
المزيد >>
في ظل القانون الانتخابي الحالي ومشروع مجلة الجماعات المحلية:الانتخابات البلدية المقبلة... الصعوبات...
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
اتسمت الفترة الماضية ومنذ سبع سنوات بتوالي المواعيد الانتخابية من رئاسية والمجلس التأسيسي ثم مجلس نواب...
المزيد >>
نســور وخفـــافيش
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
قد يطلب الانسان ما لا طمع فيه، أو ما يستحيل تحقيقه، وهذا لا ضير فيه، إذا كان الطالب عريض الطموح، ذا عقل مجنّح...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية ( 3/1)
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 11 ديسمبر 2017

 

يتبين من خلال الأحكام الصادرة بالتحيين عن المحكمة العقارية الدور الأساسي الذي تلعبه في تجاوز الصعوبات الواقعية والقانونية للعقارات وتحيين الرسوم المجمدة وذلك من خلال اجتهادها لإيجاد الحلول المناسبة وذلك أحيانا بتجاوز طلبات إدارة الملكية العقارية والإذن لها بالترسيم وكذلك رفضها قيام حافظ الملكية العقارية بالإصلاحات المتعلقة بالمسائل الجوهرية بالرسم العقاري وحرصها على إجراء الاستقصاءات اللازمة والحافظة للحقوق.
ولعل ما يميز المحكمة العقارية عن الأعمال التنفيذية التي تقوم بها إدارة الملكية العقارية هو قيامها بأعمال استقرائية ومعاينات وسماع الشهود وكافة الطرق المؤدية إلى الحقيقة إلى حد تجاوزها ما يقتضيه القانون وتكريس الوضعية الظاهرة وهو ما لا يمكن البتة لإدارة الملكية العقارية الخوض فيه.
ويمكن تعريف الرسم المجمد بأنه الرسم الذي لا يتطابق حالته الواقعية مع ما هو مضمن بالسجل العقاري من ناحية انتقال الملكية أو بسبب الوثائق المقدمة للترسيم مما يتعذر معه على إدارة الملكية العقارية إدراجه بالرسم العقاري .
وقد كرس ق عدد 34 لسنة 2001 المؤرخ في 10 أفريل 2001 احتكار المحكمة العقارية لمهمة النظر في مطالب تحيين الرسوم العقارية بعد أن كانت هذه المهمة مسندة كذلك إلى لجان جهوية للتحيين بمقتضى ق عدد39 لسنة1992 المؤرخ في 27 افريل1992 غير ان اللجان الجهوية للتحيين لم يكن في المستوى المطلوب حيث كان الاختيار الإداري غير موفق وذات نتائج محدودة كما أن عدم العمل بالإشهار بالسجل العقاري بصفة وجوبية أثر على العلاقة القانونية بين اللجنة الجهوية للتحيين بكل ولاية وإدارة الملكية العقارية وكذلك على علاقة المحكمة العقارية بإدارة الملكية العقارية.
ولعل رفض إدارة الملكية العقارية ترسيم الكتائب والحقوق التي تشوبها عديد النقائص ولا يمكن تحمل مسؤولية إدراجه بالسجل العقاري نظرا لسوء تحريرها وكثرة حالات الشيوع وعدم الثقة في الرسم العقاري نفسه أدى إلى تكاثر عدد الرسوم المجمدة مما أدى بالمشرع إلى إصدارعديد القوانين وخاصة قانون عع64 لسنة 1992 المؤرخ في 04 ماي 1992 المنقح لمجلة الحقوق العينية الذي كرس المفعول المنشئ للترسيم وضبط واجبات المحرر وطرق التحرير وقانون عدد 39 المؤرخ في 27 أفريل 1992 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود وقانون 10 أفريل 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية المنقح بالقانون عدد 67 لسنة 2009 المؤرخ في 12 أوت 2009 وأصبحت المحكمة العقارية بذلك صاحبة الاختصاص الوحيد في مجال التحيين.
وتبعا لكثرة طلبات التحيين وتزايدها بما في ذلك من انعكاس على عمل إدارة الملكية العقارية الماسكة للسجل العقاري والتي تتولى ترسيم العمليات المأذون بتنفيذها من طرف المحكمة العقارية نظرا لان بعض أسباب رفض الصكوك والعمليات الصادرة عن إدارة الملكية العقارية يمكن تجاوزها من قبل المحكمة العقارية إلا انه في المقابل يمكن لإدارة الملكية العقارية رفض ترسيم الأحكام الصادرة بالتحيين.
وذلك في حالة الأغلاط المادية التي يمكن أن تشوب الحكم.
ولعل حالة الجمود التي تعتري الرسم العقاري المراد تحيينه تقتضي عدم التعامل عليه والذي يحقق حماية وضمانا للمتعاملين على الرسم العقاري قبل البت في طلب التحيين من المحكمة العقارية مع إمكانية الإذن من المحكمة العقارية بمواصلة مباشرة العملية.
وقد أعطى قانون 2001 مكانة مهمة للإشهار في خصوص مطلب التحيين وهو إعلام موجه للكافة ودعامه إجرائية لمؤسسة التحيين.
لذلك تبرز أهمية تاريخ الإشهار كمعيار زمني في النظر في مطلب التحيين وذلك تلافيا للخلل الذي كان موجودا والمتمثل في عدم وجوبية إشهار مطلب التحيين وبالتالي أصبحت المحمكة العقارية مطالبة بإحالة المطلب على قاضي السجل العقاري أو دائرة الرسوم المجمدة في أجل شهرين من تاريخ التنصيص على مضمون المطلب بالرسم العقاري.
وينتج عن إشهار مطلب التحين منع الترسيمات اللاحقة من خلال إيقاف التعامل على الرسم المعني وقد أقر المشروع التونسي ضرورة إحالة الملفات التي لها نفس موضوع التنصيص لمطلب التحيين إن يمكن
لإدارة الملكية العقارية إحالة الملف إذا رأت فيه علاقة بين مطلب الترسيم المقدم لإدارة ومطلب التحيين المنشور لدى المحكمة مع بيان تاريخ تضمينها بدفتر أعد في الغرض ويقع تسجيل عبارة إحالة كنتيجة لدارسة هذا الملف في المقابل يقع ترسيم العمليات التي لا يثبت من خلالها التحقيق فيها اتحاد الموضوع بين الترسيم والتحيين أو عدم ثبوت الملكية.
ويتمثل التشطيب على التنصيص المدرج بالرسم العقاري شرط أساسي لتنفيذ حكم التحيين الصادر بالقبول أو الرفض وهي عملية ناتجة عن إذن قضائي والتشطيب هو إنهاء لمفعول مطلب التحيين وتنفيذ للحكم وفيه تكريس لمصداقية السجل العقاري ولقد أعطى المشرع للمحكمة العقارية إمكانية إصلاح الأغلاط المادية والتي يمكن أن تعتري حكم التحيين وتجعله غير قابل للتنفيذ حيث تتعهد المحكمة العقارية بإصلاح الأغلاط المادية.
فالغلطات سبب يبرز تأجيل إدارة الملكية العقارية تنفيذ حكم التحيين في حالات أغلاط متعلقة بالكتابة والحالة المدنية والحساب والأرقام الحاصلة بالأحكام أو بالأمثلة وغير ذلك من الاخلالات المادية وذلك حسب الفصل 26 من قانون 2001. وتقوم المحكمة بالإصلاح قبل توجيه التحيين إلى إدارة الملكية العقارية أو بعده وتأذن بتنفيذه وتبقى التنصيصات المتعلقة بمطلب التحيين على حالتها إلى حين البت في مطلب الإصلاح .
ويتطرق هذا البحث إلى العلاقة المتميزة بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية في إطار عملها لمحاولة تجاوز أسباب جمود الرسوم العقارية وذلك عبر التطرق إلى دور المحكمة العقارية في تجاوز أسباب الرفض الصادرة عن إدارة الملكية العقارية وحدود سلطات هذه الأخيرة في هذا المجال.
يتبن من خلال عدد الأحكام الصادرة عن المحكمة العقارية دورها الهام في تجاوز صعوبات تحيين الرسوم المجمدة وذلك حسب سبب الجمود فهي تتولى الإذن بالترسيم أو التشطيب في حالات عدّة وذلك من خلال تجاوز أسباب الرفض الصادرة من إدارة الملكية العقارية أو عن طريق رفض احترام القانون أو في حالة تجاوز النقائص المتعلقة بالصكوك والوثائق المرفقة لها.

حميدة موسى حرم مقديش متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل رئيسة مصلحة
في ذكرى 18 جانفي 1952 !:ما لـم يفعله الباجي لأجل تونس! !
22 جانفي 2018 السّاعة 21:00
عرف تاريخ تونس المعاصر هزتين سياسيتين:
المزيد >>
تحالفات الأضداد في المواسم والأعياد ومواقع ومواقف الدستوريين منها
22 جانفي 2018 السّاعة 21:00
في سياق ما أصبحت تعيشه الساحة السياسية في تونس من تحالفات واتفاقات تبرم من هنا وهناك بعضها في السر والآخر في...
المزيد >>
في ظل القانون الانتخابي الحالي ومشروع مجلة الجماعات المحلية:الانتخابات البلدية المقبلة... الصعوبات...
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
اتسمت الفترة الماضية ومنذ سبع سنوات بتوالي المواعيد الانتخابية من رئاسية والمجلس التأسيسي ثم مجلس نواب...
المزيد >>
نســور وخفـــافيش
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
قد يطلب الانسان ما لا طمع فيه، أو ما يستحيل تحقيقه، وهذا لا ضير فيه، إذا كان الطالب عريض الطموح، ذا عقل مجنّح...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
عبد الحميد الرياحي
أطمــــــاع تركيـــــا.. أحـــــلام أردوغــــــــــان
العدوان العسكري التركي على مدينة عفرين السورية يعرّي بالكامل أطماع وأحلام تركيا ورئيسها أردوغان في التمدد وضمّ أجزاء من الأراضي السورية..
المزيد >>